ตัวอย่างและวิธีเขียน สัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง วิธีเขียน สัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง อสังหา บ้านที่ดิน

ตัวอย่างและวิธีเขียน สัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง วิธีเขียน สัญญาจะซื้อจะ ขายบ้านมือสอง อสังหา บ้านที่ดิน

ตัวอย่างและวิธีเขียน สัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง วิธีเขียน สัญญาจะซื้อจะ ขายบ้านมือสอง อสังหา บ้านที่ดิน อย่างไรไม่เสียเปรียบกัน เทคนิควิธีเขียนสัญญาจะซื้อ จะขายบ้านมือสอง

วิธีเขียน สัญญาจะซื้อจะขายบ้านบ้านมือสอง อสังหา ที่ดิน ท่านที่จะขายบ้านมือสอง จะซื้อบ้านมือสอง ต้องอ่านข้อเขียนนี้

วิธีเขียนสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง 
เขียนขึ้นจากประสบการณ์ตรงนะครับ แม้ผม ผู้เขียนจะถือว่าตัวเองเป็นนักกฎหมาย แต่ก็ไม่ได้เน้นเรื่องการบังคับใช้กฏหมาย หรือ ข้อสัญญาอย่างเดียวนะครับ 
การทำสัญญาใดๆในทางกฎหมายจะให้สำเร็จ ในการซื้อขายหรือทำธุรกิจกันได้ ต้องเป็นเหตุเป็นผลและได้ประโยชน์ทั้งสองฝ่าย ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง  การทำสัญญาจะซื้อจะขายในบ้านมือสอง หรือ อสังหาริมทรัพย์ รวมถึง บ้าน ที่ดิน และ อืนๆ ในปัจจุบัน  เป็นสิ่งจำเป็นมากพอสมควร ส่วนน้อยนักที่จะหิ้วเงินสดแล้ว ไปโอนที่สำนักงานที่ดินเลย ปัจจุบัน นี้ ส่วนใหญ่ หรือ เกือบทั้งหมด ก็จะใช้การกู้ธนาคารเป็นหลัก น่าจะเกิน 80-90% ที่เดียว
 
การซื้อขายบ้านมือสองจากประสบการณ์ ทำให้รู้ว่า ต้องมีการวางแผนกันล่วงหน้า 
ทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขาย ทั้งฝ่ายผู้จะซื้อ ก็จะต้องทำเรื่องกู้แบ้งก์ ทางฝ่าย ผู้จะขายก็ต้องแจ้ง ธนาคารเพื่อไถ่ถอนจำนองเช่นกัน 
หากไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันล่วงหน้าเพื่อให้มีบทลงโทษ และ ผูกพันรับผิดชอบกันตามกฎหมาย แล้ว อาจจะเกิดความเสียหาย แก่ทั้งสองฝ่าย หรือ สามฝ่าย ทั้งแบ้งก์ ด้วย ก็ได้

สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน อันนี้ เป็นตัวอย่าง สัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง เป็นแบบใช้กันทั่วๆไป แบบนี้ใช้ได้จริงครับ 
บางทีเห็น สัญญา 2-3 หน้ากระดาษ ที่เขียนโดยนักกฎหมายหลายๆท่าน เห็นแล้วมึน ครับ (ท่านบอกว่าเป็นประโยชน์และปลอดภัย ต่อลูกความหรือนายจ้างท่าน) 
แต่ถ้ารายละเอียดเยอะขนาดนั้น กว่าจะทำสัญญากันได้ ก็อาจะเกิดข้อโต้แย้งกันมากมาย เผลอๆไม่จบกัน 
จริงๆแล้วแค่นี้ก็เพียงพอ มากเกินป ก็ใช่ว่าจะป้องกันปัญหาได้หมด บางทีก็ก่อให้เกิด ความไม่ไว้เนื้อเชื่อใจกัน
จากอีกฝ่ายใดฝ่ายนึง ก็เลยจะไม่ได้ ซื้อได้ขายกัน เอาทีจริงใจ ตรงไปตรงมาเข้าว่า ใส่เนื้อหาและเงื่อนไข ความรับผิดชอบ 
ของทั้งสองฝ่ายให้สมน้ำสมเนื้อ กันตามสมควรครับ

ผมจะอธิบายให้ คร่าวๆ ครับ ทั้งนี้ เวลา ใช้จริง สามารถ ปรับแต่งเพิ่มเติมได้ ครับ ตามสถานการณ์

ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะ ขายบ้านมือสอง หรือ ที่ดิน และ อื่นๆ
 

ทำที่ ……………………………………………………………………

วันที่ ……………………………………………………………………

โดยหนังสือฉบับนี้ข้าพเจ้า …………………………………………………….อายุ …………..ปีอยู่บ้านเลขที่ ……………….หมู่ที่………ซอย ……………… ถนน ……………………………..ตำบล ………………………………..อำเภอ ……………………….จังหวัด …………………………….ปรากฏตามสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนแนบท้ายสัญญานี้ซึ่งต่อไปในสัญญานี้จะเรียกว่า “ผู้จะขาย” ฝ่ายหนึ่ง

กับข้าพเจ้า ………………………………………………………………………..อายุ ……………ปีอยู่บ้านเลขที่ ……………….หมู่ที่……….ซอย ……………. ถนน …………………………..ตำบล…………………………..อำเภอ………………………….จังหวัด ……………………………ปรากฏตามสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนแนบท้ายสัญญานี้ซึ่งต่อไปในสัญญานี้จะเรียกว่า “ผู้จะซื้อ” อีกฝ่ายหนึ่ง

 
ทั้งสองฝ่ายตกลงทำสัญญากันดังมีข้อความดังต่อไปนี้คือ

ข้อ 1.ผู้จะขายตกลงจะขายและผู้จะซื้อตกลงจะซื้อ ………………………………………………………………………………………………

ตามโฉนดที่ดินเลขที่ ……………………. เลขที่ดิน……………………………. เนื้อที่…………………….ตารางวา ตำบล …………………………….

อำเภอ …………………………… จังหวัด…………………………………..ซึ่งเป็นของผู้จะขายในราคาทั้งสิ้น ……………………………………..บาท

(………………………………………………………………………………………………..) โดยทั้งสองฝ่ายตกลงจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน

ภายในไม่เกินวันที่ ……………………………………………… ณสำนักงานที่ดิน ………………………………………………………………………………

ข้อ 2. ในวันทำสัญญานี้ผู้จะขายได้รับเงินมัดจำจากผู้จะซื้อไว้แล้วเป็นเงินจำนวน ………………………………………………….. บาท

(…………………………………………………) โดยชำระเป็นเงินสดหรือเช็คธนาคาร…………………………..เลขที่เช็ค ……………………………….

ส่วนที่เหลือผู้จะซื้อตกลงชำระให้แก่ผู้จะขายทั้งหมดในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ตามข้อ 1.

ข้อ 3. ค่าธรรมเนียมโอนค่าภาษีเงินได้ค่าอากรแสตมป์ (หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ) ในการจดทะเบียนโอนกรรรมสิทธิ์นี้

ทั้งสองฝ่ายตกลงให้……………………………………………………………………………………………………………………………………เป็นฝ่ายชำระ

ข้อ 4. ผู้จะขายรับรองว่ามีสิทธิในการขายทรัพย์สินโดยสมบูรณ์และรับรองว่าทรัพย์สินปราศจากการรอนสิทธิภาระจำยอม

หรือสิทธิเรียกร้องใดๆและหากยังมีหนี้สินใดติดพันผู้จะขายจะต้องรับผิดชอบชำระให้เสร็จก่อนหรือภายในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ข้อ 5. ถ้าผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปรับโอนตามกำหนดเวลาในข้อ 1. ให้ถือว่าผู้จะซื้อผิดสัญญาและยินยอมให้ผู้จะขายริบมัดจำ

ที่ชำระแล้วได้ทั้งหมดทันทีโดยผู้จะขายไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวและสัญญานี้เป็นอันยกเลิกแต่ถ้าผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่สามารถ

โอนได้ผู้จะขายตกลงคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้ผู้จะซื้อและยินยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องศาลบังคับคดีได้ทันทีนอกจากนั้นยังยอมชดใช้ค่าเสียหาย

ให้แก่ผู้จะซื้ออีกเป็นเงิน …………………………………………………………………. บาท (………………………………………………………………….)

ข้อ 6. …………………………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

สัญญานี้ทำขึ้นมีข้อความถูกต้องตรงกันคู่สัญญาได้อ่านและเข้าใจข้อความโดยตลอดแล้วเห็นว่าถูกต้องตรงตามความประสงค์

จึงลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานต่อหน้าพยานเป็นสำคัญและต่างเก็บไว้ฝ่ายละหนึ่งฉบับ

ลงชื่อ …………………………………………… ผู้จะขาย

(………………………………………….)

ลงชื่อ ………………………………………….. ผู้จะซื้อ

(………………………………………………)

ลงชื่อ ……………………………………………. พยาน

(………………………………………….)

ลงชื่อ ………………………………………….. พยาน

(………………………………………………)

คำอธิบาย สัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง  สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

คู่สัญญา
ผู้จะซื้อ และ ผู้จะขาย จะต้องเป็น บุคคล ผู้บรรลุ นิติภาวะ 20 ปี ขึ้นไป ณ วันเวลาที่ทำสัญญา และ ไม่ถูกจำกัด โดย กฎหมาย เช่น ไม่เป็น ผู้ล้มละลาย หรือ ถูกพิทักษ์ทรัพย์ หรือ ผู้ไร้ความสามารถ หรือ เสมือนไร้ความสามารถ ที่ถูกศาลสั่ง ผู้จะขาย ต้อง เป็น เจ้าของกรรมสิทธิ์ มีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนด (ส่วนโฉนด จะ ติด จำนองแบ้งก์ ก็ไม่เป็นปัญหา วันโอนก็นัดแบ้งก์ มารับตังค์ไถ่ถอนจำนองในวันโอนกรรมสิทธ์ พร้อมกันไปเลย) ระบุ รายละเอียด ทั้ง ชื่อ ทีอยู่ เลขที่บัตรประชาชน ของ ทั้งสอง ฝ่าย รวมทั้ง แลก สำเนา บัตร  ประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และ เซ็นต์รับรอง สำเนาถูกต้อง ไว้เป็นหลักฐาน อย่างละ 2 ชุด พร้อมทั้งคู่สัญญา เก็บไว้เป็นหลักฐาน

1.ทรัพย์สิน ต้องระบุ ขนาดเนื้อที่ดิน เป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว กี่ชั้น กี่ตารางวา คอนโด กี่ ตรม. เลขที่โฉนด เลขที่ดิน รวมถึงเลขที่บ้าน ทรัพย์สิน อื่นๆ ที่ไมใช่ ส่วนควบของบ้าน (ส่วนควบของบ้าน เป็น ภาษากฏหมาย แปลง่ายๆ คือ ส่วนที่ติดตรึงกับบ้านจริง เช่น ประตู หน้าต่าง หลังคา)
ส่วนอื่นๆ แม้ ไม่ใช่ส่วนควบ ถ้าไม่แน่ใจ แต่ถ้าตกลงแถมให้  ก็ให้ระบุได้ เช่น เฟอร์นิเจอร์ TV อื่นๆ เพื่อให้ชัวร์ ก็ระบุ ลงไปเลย เช่น ชุดเครื่องครัว เตา แอร์ เป็นต้นครับ

2.และ 5. เงินมัดจำ ส่วนใหญ่ จะระบุ เพื่อ ประโยชน์เป็นหลักประกันของผู้จะขาย ถ้าผู้จะซื้อ เปลี่ยนใจ ไม่สามารถ มาชำระส่วนที่เหลือก็จะถูกริบ เงินมัดจำ มักจะเป็นเงิน บางส่วน สำหรับ ผู้ซื้อ มักจะ ไม่อยากจะวางมาก เนื่องจากกลัวจะโดนริบ ถ้าตัวเองมีปัญหา ส่วนผู้จะขาย ก็ไม่อยากให้ น้อย เพราะกลัวจะเสียโอกาส ถ้าผู้จะขาย มีปัญหา อันนี้แล้วแต่ จะตกลง ครับ โดย ประมาณ ก็ 5-10 % ของราคาซื้อขาย ทั้งนี้ ก็ ถ้าผู้จะขาย ผิดสัญญา นอกจากผู้จะซื้อ สามารถ ฟ้องบังคับต่อศาลให้ขาย ตามสัญญา หรือ ให้เสียค่าปรับด้วยก็ได้ แต่ส่วนใหญ่ ก็อาจจะแค่ คืนมัดจำ อันนี้ตามแต่จะตกลง นะครับ ก็ดู
ตามความเป็นจริง ว่าใครจะเสียหายมากน้อยแค่ไหนเพราะ ถ้าผู้ขาย ผิดสัญญา นอกจากจะทำให้ไม่ได้บ้าน ผู้จะซื้อก็มีค่าดำเนินการ และ เสียเวลา ในการกู้แบ้งก์ เป็นต้น
3.ค่าธรรมเนียม 2%, ค่าอากรแสตมป์ 0.5%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (กรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี ) ภาษีเงินได้ คำนวณ ตามการถือครอง ทั่วไปทั้งหมด อาจ ตรงอยู่ที่ 4-7 % +3.3 %ภาษีธุรกิจเฉพาะ ของ ราคาที่ดิน (ให้ชัวร์ ใช้โฉนดไปเช็ค ที่สำนักงานที่ดิน ครับ) ตามกฎหมายแล้ว ระบุว่าผู้ขาย เป็นผู้ชาระ แต่ในทางปฎิบิตื ก็ สามารถ ระบุ ให้ ใครออกก็ได้ ตามตกลง ก็ระบุ ให้ชัดเจน ตรง ข้อนี้เลย จะได้ไม่เถียงกันที่หลัง
4.แน่นอน ผู้จะขาย ต้องมีสิทธิโดยสมบูรณ์ ในทรัพย์สิน และ ก็ต้องรับผิดชอบ ต่อความเสียหาย ถ้าหากโอนกรรมสิทธิไม่ได้
5.ระยะเวลาในการโอน เช่นเดียวกับ เงิน มัดจำ ส่วนใหญ่ จะระบุ เพื่อ ประโยชน์ ของผู้จะขาย โดยประมาณ ก็ 60 วัน ในกรณีการกู้ธนาคาร ครับ ตามแต่ตกลง ทั้งนี้ อีกเช่นเดียวกัน วันจะมีเงื่อนไข อื่นๆ เพิ่มเติม อีก หรือ ไม่ เช่น ให้ขยายเวลาได้อีกไหม แต่ ส่วนใหญ่ มักจะดูที่เจตนา ครับ ถ้าจะผู้ซื้อ ไม่สามารถนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระ ก็ถูกริบเงินมัดจำ และ ยกเลิกสัญญา แต่ในกรณีผู้จะขายผิดสัญญา ก็อาจจะระบุ ค่าปรับด้วยก็ได้ และ ผู้จะซื้อก็สามารถจะฟ้องร้องบังคับได้เช่นกันครับ

ส่วนสำหรับการกำหนด วันโอน คือวัน ชำระเงิน และ เปลี่ยนชื่อ ความเป็นเจ้าของ หรือ การโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน มักจะเป็น วันเดียวกัน ครับ เรียกว่ายื่นหมูยื่นแมว เงินมา โฉนดไป และ มักจะ รวมถึง กุญแจบ้าน ด้วยเช่นกัน ส่วน พยาน ก็ มี อย่างน้อย สองคน ครับ ใครก็ได้ เพียงพยานก็ต้องเป็น ผู้บรรลุนิติภาวะ และ มี สติสัมปะชัญญ สมบุรณ์เช่นกัน ครับ

ข้อคิด คำ อธิบาย ทั้งหมด ก็เป็นเพียงแนวทางส่วนหนึ่ง ในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย บ้านและที่ดิน อังหาริมทรัพย์ ส่วนในการปฎิบัตื ก็สามารถ
ปรับตามสถานการณ์ที่เป็นจริงได้ครับ